À l'aube du 1er juillet, des dizaines de milliers de ménages québécois s'apprêtent à déménager en même temps — et, pour plusieurs d'entre eux, sans destination certaine. La date symbolique du renouvellement des baux résume à elle seule une tension qui s'est construite sur plusieurs décennies : le Québec ne produit pas assez de logements pour accueillir la population qu'il héberge, et la répartition de cette population se transforme à une vitesse que l'offre résidentielle n'a jamais suivie.
Les villes le disent elles-mêmes, dans leurs budgets et leurs plans directeurs : la crise du logement est réelle, documentée, et structurelle. Le budget 2025 de Montréal l'énonce sans détour — « comme dans toutes les grandes métropoles, la crise du logement touche de plus en plus de ménages ». Celui de Québec pour 2026 parle d'un taux d'inoccupation qui demeurera à 1,0 % en 2025 et 1,4 % en 2026, « nettement sous le taux d'équilibre de 3,0 % ». Ces chiffres ne viennent pas d'un groupe de pression. Ils viennent des villes elles-mêmes, dans leurs documents budgétaires officiels.
1. Croissance et déplacement de population
Le Québec ne croît pas uniformément. Il se redistribue.
La région métropolitaine de Montréal concentre l'essentiel de la croissance démographique provinciale, mais à l'intérieur même de cette région, le mouvement est centrifuge. L'agglomération centrale de Montréal — les 16 municipalités au cœur de la RMR — a crû de 18 % entre 2001 et 2025. La croissance de la couronne, elle, a atteint 37 % sur la même période. Et selon les projections de l'Institut de la statistique du Québec (ISQ), la tendance va s'inverser : la population de l'agglomération devrait *diminuer* de 12 % entre 2025 et 2051, tandis que le reste de la RMR connaîtrait une légère hausse de 3 %. La ville-centre se vide au profit de la périphérie.
Ce déplacement n'est pas neutre. Il crée une demande de logements dans des municipalités qui, pour plusieurs, disposent d'une offre résidentielle peu diversifiée — essentiellement des maisons unifamiliales — et d'une capacité de densification limitée par la réglementation de zonage, le manque d'infrastructures et la résistance politique au changement de forme urbaine.
À Laval, ce phénomène est visible dans les chiffres : les mises en chantier résidentielles y ont bondi de 85,5 % entre le troisième trimestre de 2023 et celui de 2024, soit une cadence bien supérieure à celle de la RMR de Montréal (+15 %) ou de la RMR de Québec (+32 %). Laval accueille la surpression. Mais même là, le taux d'inoccupation des logements locatifs s'établissait à 2,1 % en 2023 — encore sous le seuil d'équilibre — avec un loyer médian pour un 4 et demi à 910 $ par mois, en hausse de 7 % sur un an.
À l'opposé, certaines régions vivent une décroissance démographique qui crée d'autres problèmes : un parc immobilier vieillissant peu attractif pour les constructeurs privés, des unités vacantes qui se dégradent faute d'entretien, et des municipalités qui peinent à financer les services de base avec une assiette fiscale qui rétrécit.
La crise n'a donc pas le même visage partout. Dans les centres urbains en croissance, elle se présente sous la forme d'un marché locatif en surchauffe et de prix à l'achat inaccessibles. Dans les régions en déclin, elle prend la forme d'un abandon progressif du parc existant. Les deux situations sont des échecs de planification — pas des fatalités.
2. Renouvellement et croissance du parc de logements
Les chiffres de construction résidentielle au Québec donnent l'impression d'une activité soutenue. À Québec, 5 500 nouveaux logements devraient être mis en chantier en 2025 et 5 600 en 2026. À Montréal, le Programme décennal d'immobilisations 2025–2034 prévoit 24,8 milliards de dollars d'investissements, dont une portion croissante dédiée à l'habitation hors marché. Montréal a aussi annoncé 100 millions de dollars supplémentaires sur trois ans pour son programme Loger+, visant l'accélération des mises en chantier de logements sociaux et abordables.
Ces investissements sont significatifs. Mais ils se heurtent à plusieurs contraintes structurelles.
Le coût de construction a explosé. Entre 2014 et 2023, la valeur des permis de construction pour des améliorations résidentielles à Laval a augmenté de 126,5 %. Les coûts de main-d'œuvre, de matériaux et de financement ont transformé l'économie du projet résidentiel, particulièrement pour les logements locatifs abordables, où les loyers du marché peinent à justifier les coûts de construction neuve.
Le marché privé ne produit pas ce dont on a besoin. À Québec, les projets locatifs représentent environ 80 % de l'activité de construction neuve — un signal positif en apparence. Mais ce parc locatif neuf est conçu pour des locataires dont le profil correspond aux ménages à revenus moyens ou supérieurs. Les ménages à faibles revenus, ceux dont la situation est la plus précaire le 1er juillet, n'ont pas accès à ces nouvelles unités.
Le parc existant se dégrade. Montréal reconnaît dans son budget 2025 la nécessité de bonifier les effectifs dédiés à la salubrité du parc locatif. Ce n'est pas un détail : des milliers de logements, particulièrement dans les anciens quartiers résidentiels, se détériorent dans un contexte où les propriétaires font face à la hausse des coûts d'entretien et à la pression de conversion vers des usages plus lucratifs.
Les délais de réalisation sont longs. Sous l'ancien programme AccèsLogis, la Société d'habitation du Québec (SHQ) reconnaît elle-même que près de quatre ans s'écoulaient en moyenne entre le dépôt d'un projet et sa mise en chantier — avant même de compter la durée de construction. L'Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), qui accompagne les organismes communautaires dans la réalisation de ces projets, évaluait en 2023 le délai total de réalisation à un minimum de trois ans. Certains cas dépassent largement cette moyenne : la Résidence des Ateliers, à Montréal, a nécessité douze ans entre l'offre initiale de l'Office municipal d'habitation de Montréal de développer le site, en 2011, et la livraison du projet. Le programme qui a remplacé AccèsLogis en 2022, le Programme d'habitation abordable Québec (PHAQ), promettait d'accélérer la cadence avec un objectif de mise en chantier en 12 mois après la sélection du projet — un objectif que le gouvernement a dû repousser à 18 mois, puis assoupli davantage, faute de résultats : un an après son lancement, un seul des 41 premiers projets sélectionnés était en chantier.
Il y a par ailleurs une question rarement posée publiquement : le parc de logements collectifs et communautaires existant est-il correctement entretenu et maintenu en état d'être habité ? Les données sur le déficit de maintien d'actifs dans le secteur du logement social sont insuffisantes dans les rapports financiers municipaux accessibles. C'est un angle mort que Municipalis ne peut pas combler avec les données MAMH actuellement disponibles — et que personne ne semble vouloir quantifier clairement.
3. La taille des ménages : le multiplicateur invisible
Il y a une variable que les débats sur le logement oublient systématiquement : la taille des ménages diminue, ce qui signifie qu'une population stable — ou même décroissante — peut nécessiter davantage d'unités de logement.
Au Québec, la taille moyenne des ménages est passée de plus de 3 personnes par ménage dans les années 1970 à environ 2,3 personnes aujourd'hui. Cette évolution reflète plusieurs réalités sociales : vieillissement de la population, augmentation du nombre de personnes vivant seules (aînés, jeunes adultes), hausse du taux de séparation, formation tardive de familles.
Ce phénomène est particulièrement marqué à Montréal, où les projections de l'ISQ prévoient une diminution de la population de l'agglomération de 12 % d'ici 2051 — mais pas nécessairement une diminution équivalente du nombre de ménages. Une ville peut avoir moins d'habitants et davantage besoin de logements.
Cette réalité a des conséquences directes sur le type de logements à construire. Le parc résidentiel québécois a été largement conçu pour des familles de 3 à 5 personnes. Une part importante des nouvelles unités nécessaires ne sont pas des 4½ en banlieue, mais des studios, des 2½ et des 3½ en milieu urbain, accessibles en transport en commun, à des prix correspondant aux revenus de personnes âgées vivant seules ou de jeunes locataires. Ce n'est pas ce que le marché privé produit spontanément, parce que ce n'est pas là que se trouvent les marges les plus attractives.
Ce que ça dit de nos choix
La crise du logement n'est pas un accident. Elle est le résultat de décisions — ou d'absences de décisions — accumulées sur plusieurs décennies.
Nous avons zoné en faveur de la maison unifamiliale pendant cinquante ans, rendant illégale la densification dans des pans entiers de nos villes. Nous avons sous-financé le logement social pendant les périodes d'austérité budgétaire des années 1990 et 2000, laissant un déficit que le secteur privé ne peut pas combler par définition. Nous avons laissé le marché locatif privé absorber des populations vulnérables sans mécanismes de régulation suffisants. Et nous avons traité le logement comme une marchandise plutôt que comme une infrastructure sociale, au même titre que les routes ou les écoles.
Le 1er juillet ne devrait pas être une date de crise. C'est le symptôme d'un système qui n'a jamais été conçu pour garantir à chaque ménage un logement stable et abordable. Les données le montrent clairement, dans les rapports financiers des villes elles-mêmes. La question n'est pas de savoir si la crise est réelle. Elle l'est. La question est de savoir quels choix nous sommes prêts à faire pour la résoudre — et à quelle vitesse.
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Les données sur la population municipale et les indicateurs financiers cités dans cet article proviennent des rapports financiers municipaux (RFM) transmis au ministère des Affaires municipales et de l'Habitation (MAMH), des budgets adoptés des villes de Montréal, Québec et Laval, et des projections démographiques de l'Institut de la statistique du Québec. Elles sont accessibles et comparables sur [municipalis.ca](https://municipalis.ca).